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養老地產:噱頭下的“圈地運動”

作者:  來源:中國經營報  日期:2014/11/7 

養老社區

 

   如果說2013年是被譽為養老地產的元年,那么2014年則是國內養老地產的沸騰年。

 

  隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激,養老地產規劃由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。據行業知情人士透露,目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣,而到2030年有望增加至13萬億元。“因此,目前我國養老地產的格局形成了‘保險系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局,而僅房企系中,就有逾30家企業已經在全國范圍內拓展養老地產,全國投資規模已超過千億元。”

 

  正所謂,內行看門道,外行看熱鬧。在進入實操階段的房地產企業中,不少房地產企業人士向《中國經營報》記者坦言,盡管不斷刷新的數據論證著這個行業的美好前景,卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養老地產實際發展舉步維艱。不僅如此,部分房企還開啟了一輪以養老為名的“圈地運動”。

 

  虧損局面難破

 

  “傳統的房地產業務經過限購、限貸之后會進入到一個新的階段。傳統的地產開發在這個新的階段不會像之前那么好做,無論是盈利水平,還是市場的競爭力,對于傳統的地產開發商來說都遇到了新的挑戰,因此都在考慮轉型。”一位不愿具名的杭州養老地產業內人士告訴本報記者。而恰恰養老在近兩年成為一個非常熱點的話題,所以,對于很多的房地產開發商來說,不能一股腦的整體都做養老地產,但卻有相當多的房地產開發商將轉型的突破口放在了養老上面。

 

  盡管眾多企業進軍養老地產,但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。業內人士指出,完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系,都是養老產業開發初期必備的要素,這無疑需要長期高額的資金投入。同時,長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源,但國內的養老產業都處于較短期階段,前期的成本無法收回,日常的收支無法平衡,這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力,造成盈利困局。

 

  據某大型券商房地產金融部門的相關負責人介紹,為了緩解資金壓力,一些養老地產項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式,用會員制來提供服務,能夠在項目運行前期就收回大部分投資資金。比如,去年5月開業的由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區,除了一次性5萬元左右的入住費用外,還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費。

 

  除此以外,上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養老費。據本報記者了解,天地健康城目前有兩種消費模式,一種是10萬元的年消費卡,用于支付一年之內的所有服務消費;一種是100萬~150萬元不等的“恬愉會”會籍卡,然后每年繳納3000元左右的會籍管理費。

 

  對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報記者,對于目前大部分專項投入養老地產開發企業來說,開發養老地產更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大的資金投入。

 

  今年4月,北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元,2013年虧損4926.1萬元。

 

  然而,這只是國內養老機構虧損的一個縮影。因為入住率是保證養老地產盈利與否的決定性條件。一般來說,養老院入住率要達到70%~80%,才能實現盈虧平衡。而在國內,目前入住率良好的機構很少。

 

  “由于養老地產更貼近商業,考驗的是運營能力,而且由于回款速度較慢,對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道,這對投資企業壓力相當大。”上海某金融機構地產金融部負責人告訴本報記者。

 

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